verslag vergadering Rvme 12/01/24
Verslag werkvergadering Raad van Mede-eigendom (RvME) Gebouw en Garages, 09/01/2024
Aanwezig: Hugo De Wachter, Nancy Early, Ronny Heeren, Etienne Naulaerts, Kenneth Oerlemans, Joris Reymer, Evert Thiry.
Koud watermeters :
Kenneth heeft tot nu toe 3 offertes waarvan de laagste ABATI met 300 €.
Vragen of Sani Jeroen het plaatsen van de meters op zijn eigen ritme kan doen.
Om vele discussies te vermijden zou de oplossing kunnen zijn : elke huurder/eigenaar krijgt de nodige meters en moet dan zelf laten plaatsen. Hij kan dan zelf kiezen voor het plaatsen uit een lijst doorgegeven door Uw Beheer of een loodgieter die hij persoonlijk kiest.
In ieder geval moeten de eigenaars heel goed ingelicht worden op de Algemene Vergadering
Ista :
Ista werd door Uw Beheer in gebreke gesteld. Kenneth heeft nieuwe afspraak gevraagd voor abnormaliteiten te bespreken.
SPM is momenteel het beste opnamefirma.
Op het einde van het contract worden alle calorimeters opgehaald door Istas.
Worden de warmwatermeters opgehaald door loodgieters ?
Kenneth gaat opzoeken of er een verschil is tussen de contracten warmwatermeters en calorimeters. Wanneer eindigt ons contract en is het de moeite waard om te veranderen.
Kenneth gaat SPM vragen of de kop alleen kan vervangen worden of het hele apparaat.
Uitzoeken van waar leiding met warmwatermeter van garage komt. De meter kan zelf geplaatst worden omdat het een internprobleem is.
Overzicht verdeelsleutel in onkostenrekening van “ Il Maestoso”: (Zie Ronny)
Alles wordt door Ista berekend en we weten niet hoe dat komt.
Syndicus kosten verdeeld over 89 kavels. Hier ook zouden we naar 75 kavels + 10 winkels overschakelen, maar dit moet nog goedgekeurd worden door de commissaris .
Vaste kosten CV (Ista) Ook de appartementen en winkels die niet aangesloten zijn krijgen deze kosten aangerekend omdat verwarmingsbuizen bv in hun plafond lopen.
Diverse kosten Ista :nu wordt de verdeelsleutel 91 gebruikt de juiste is 75 appartementen + 10 winkels Ista moet verwittigd worden.
Dakappartement n° 21 is heel klein
Dakappartement n° 13 is heel groot
De andere dakappartementen hebben dezelfde oppervlakte
(Saneren van Asbest wordt niet meer gedaan door Stad Antwerpen )
Garage en gebouw samenvoegen is heel moeilijk in praktijk, omdat de verzekeringen verschillend zijn.
De verdelingssleutel aanpassen volgens criteria van oppervlakte en dus quotiteiten en dus de mogelijkheid om al die kortingen laten vallen ?
Koud water gebruikt voor warmwater : de verdeelsleutel werd door Kenneth aangepast
Verdeelsleutel water algemene delen (voorstel tot transparantie in de afrekening)stand 15-12-2023 ( Zie Ronny)
We weten niet van waar de verdeelsleutel komt maar de bedoeling is dat de raad een nieuw sleutel te vinden aangepast aan de nieuwe gegevens
Verdeelsleutel water algemene delen t.o.v. toegekende quotiteiten 2022 (Zie Ronny):
Colon quotiteit :KF1 en colon sleutel/quotiteit :1596 Dit moet aangepast worden het werd gekocht door winkel Nieuwenhuysen
Verdeelsleutel water algemene delen (voorstel tot transparantie in de afrekening) stand 6-1-2024 (Voorstel Kenneth)
NOTA “ warm water verbruik 2022 (Zie Ronny)
Kostenverdeling tussen Boven- en ondergrondse garagecomplex ((Zie Ronny)
Overzicht winkels : quotiteiten, syndicus, cv-vast (zie Ronny)
DUHOLD : Credishop
KAROLA : Pick Ship Drop & Co
NIRA : sanitair
NIEUWENHUYSEN
ANSSARI MOIN E. : Solvio
IMMOVU NV : Scoon
COLSON : De Wijnboetiek
COLSON : restaurant
Verdeelsleutel vaste kosten verwarming (Ista) 2022
Afwijkende meetresultaten verwarming “Il Maestoso”
Hydrofoorgroep :
Het drukvat is lek. Er moest een nieuwe besteld worden.
De technieker van Groep Janssens adviseert ook de pompen te vernieuwen, en niet enkel het vat,
daar ook deze ernstige slijtage vertonen.
Enkele eigenaars klaagden over temperatuurverschil bij waterdrukveranderingen :dit komt omdat hun mengkraan bij waterdrukverschil overschakelt naar koudwater stand.
Afval sorteren:
Kenneth gaat 15 stikkers bestellen ( deze kosten + 200 €/ stuk) en huidige systeem houden. Nakijken hoeveel groene bakker er nog zijn.
Sleutelplan :
Er zijn te veel andere kosten die voorrang hebben en dus momenteel alleen alle nieuwe cilinders uit voorraad kopen.
Elke ingang heeft geen verschillend cilinder nodig. Momenteel hebben elk 2 ingangen dezelfde cilinder (bv. eenzelfde cilinder voor ingangen 21 en 19 )
Nieuwe nummeringen brievenbussen:
Kenneth heeft een offerte gekregen van 5€/ plaatje .
Etienne gaat Antwerp Security via Nancy Van Vlem voor een offerte vragen : zilveren plaatje van 2 cm h x 3 cm lang (omdat er 3 cijfers op moeten) met zwarte letters.
Liften:
Niemand heeft nog onderhoudsman nog gezien.
Kenneth gaat werkbonnen en vergelijkende offertes vragen
Snoeien bomen:
Kenneth zorgt voor offerte tuinonderhoud. Het is echt nodig om de Berk voor gebouw n° 21 te snoeien.
In het algemeen moeten alle contracten grondig nagekeken worden.
De buitenverlichting:
De buitenverlichting aan de trapjes naar de stoep brandt niet meer : nakijken of de lamp niet kapot is of er nog elektriciteit daar nog geraakt. In ieder geval het paaltje laten staan.
Overige agendapunten :
-
Verwarmingssysteem via Agfa-Gevaert Etienne gaat site terugvinden en de gegevens aan Kenneth doormailen
-
Plaatsen van zonnepanelen aan de achtergevel :voor wat dat kan opbrengen ? Maar in ieder geval moet een goedkeuring gevraagd worden
-
Een van de brandblussers in de garage ophangen en de plaats van alle brandblussers aanduiden.
-
Verfraaiing van de ingangen gaat afhangen van de huidige en toekomstige kosten.
Garage:
-
Lichten eerste rij blijven constant branden voor de veiligheid
-
Brandgevaar elektrische auto’s : Kenneth gaat verzekering aanspreken en informeren over de verschillende mogelijkheden en eisen.
-
Vaten vol met vet moeten worden verwijderd
-
Terrassen in naloop van renovatie : in plaats van Bodima aan te spreken die toch niet meer reageert gaat Kenneth een schilder om offerte vragen (dit zal zeker goedkoper uitkomen). Wat betreft appartementen op n° 19, 5de en 6de verdiepingen: er komen grote bruine vlekken tevoorschijn : misschien veroorzaakt door lek in verwarmingsbuizen 7de verdiep.
verslag werkvergadering
30/10/2023 garages
VERSLAG VAN DE VERGADERING VAN DE RvME dd 30/10/2023 GARAGES
Aanwezig: Evert Thiry, Ronny Heeren, Joris Reymer, Nancy Early, Peter Franck, Hugo De Wachter
Verontschuldigd: Annemarie Compere en Etienne Naulaerts
-
Verkeersborden
Er werden verkeersborden max 2,5 t geplaatst om iedereen er attent op te maken dat geen zwaardere voertuigen op de bovengrondse parking mogen komen om redenen van gevaar voor verzakkingen.
-
Uitrit van de bovengrondse parking
Ondergrondse parkeerders wijzen op een aanrijdingsgevaar wanneer tegelijkertijd boven- en ondergronds wordt uitgereden langs de Sint Theresiastraat.
Om dit te vermijden suggereert men een verbod van bovengrondse uitrit langs de St Theresiastraat.
De raad oordeelt dit niet opportuun. Uitrit langs beide kanten blijft behouden.
Evenwel zal een omgekeerde driehoek worden aangebracht en zo mogelijk ook haaientanden op de uitrit, teneinde de bestuurders op de verplichting tot verlenen van voorrang te wijzen.
-
Slagboom
Om niet gerechtigden de toegang tot de parking te ontzeggen is voorgesteld een slagboom te plaatsen.
De raad adviseert negatief.
-
Verhinderen van losmaken van de portieken
De raad ziet geen mogelijkheid daartoe tenzij het vastlijmen van de onderdelen.
Dit is evenwel niet wenselijk omdat de toegang mogelijk moet blijven voor het aanvoeren van hoger materiaal zoals bv kaders van ramen.
-
Ruimte achter de muur zijde St Theresiastraat (ondergronds)
Er bestaat een idee om deze ruimte aan te wenden als fietsenstalling.
Dit brengt wel wat kosten met zich (plaatsen van een deur en afsluiting binnen met ruimten toebehorend aan wijnwinkel en vroeger restaurant).
Hoe dan ook zal een behoorlijk aantal sleutels moeten gemaakt worden.
Verder rijst de vraag wie daarvan gebruik zal maken.
De raad beslist daarom voorlopig af te wachten. Andere doelen zijn misschien mogelijk.
-
Bovengrondse voegen en reinigen van de afvoerputjes
Bij hevige of langdurige regen zijn er nog steeds lekken in de ondergrondse garage.
De bovengrondse voegen dienen behandeld. Het is echter aangewezen geen vlam te gebruiken om de voegen te dichten, daar onderzoek heeft uitgewezen dat de onderlaag bestaat uit een roofing. Er zou gevaar voor beschadiging daarvan zijn.
Vrijwilligers van de raad zullen trachten de voegen te behandelen met een vloeibare pek (Rutex).
Tevens wordt een poging ondernomen om de afvoerputjes te reinigen.
-
Opkuisen van ondergrondse garage
Na het voltooien van de elekriciteitswerken dient de garage opgekuist.
De raad zal zich laten inlichten over de kosten van de huur van een toestel om dit werk zelf uit te voeren.
DE gebruikers van de staanplaatsen dienen wel voldoende op voorhand worden ingelicht en verzocht hun wagen uit de garage te halen.
-
Afstellen van verlichting bovengronds
Joris Reymer zal de afstelling nazien.
-
Aansluiting van autoboxen aan elektriciteitsnet.
Behoudens de verlichting zal er voor de autoboxen een meter geplaatst worden, teneinde de box van stroom te kunnen voorzien.
Er zal aan de eigenaars van een box per brief gevraagd worden of zij geïnteresseerd zijn voor verlichting en aansluitpunt in hun box.
Om uniform te blijven en te voldoen aan de vereisten zal het materiaal voor deze werken door de VME worden aangekocht. De kosten zijn wel ten laste van de eigenaar.
Joris Reymer zal de brief opstellen en aan UB bezorgen voor verdere bestelling.
verslag werkvergadering
30/10/2023 gebouw
VERSLAG van de vergadering RvME dd 30/10/2023
Aanwezig:
Nancy EARLY, Ronny HEEREN, Peter FRANCK, Evert THIRY, Joris REYMER, Hugo DE WACHTER
Verontschuldigd: Etienne NAULAERTS
-
WaterLink: de raad bevestigt zijn akkoord met de afsluiting van de toevoer langs nrs 13 en 19 en noteert dat UW BEHEER (UB) aan WaterLink daarvoor instructie geeft.
De hydrofoorgroep in nr 19 is reeds lange tijd buiten werking. Vermoedelijk is daar niets van te recupereren. De hydrofoorgroep in nr 13 was tot nog toe in werking. Er zal door de Raad nagegaan worden of deze kan ingeschakeld worden in het systeem, dan wel of de pomp en andere onderdelen kunnen ontmanteld worden om ze dan veilig op te bergen.
-
Kosten syndicus:
De Raad stelt dat de kosten van de syndicus dienen aangerekend per eigenaar en niet per kavel, dit omwille van de vaststelling dat de winkels soms meerdere kavels omvatten. Rekenen per kavel zou dan meebrengen dat sommige eigenaars van een winkel voor meerdere kavels moeten betalen, wat niet billijk is.
De garagebox onder het gebouw toebehorend aan de eigenaar zonder tevens eigenaar te zijn van een appartement, blijft als eigenaar gehouden tot het delen van de kosten.
De verdeelsleutel zou dan 92 worden.
-
ISTA :
-
beoordeling van de werking: met de thans ter beschikking gestelde software kunnen alle metingen van ISTA nagezien en is controle mogelijk.
-
Ronny geeft aan UB door welke meters van warm water defect zijn, ontbreken of een abnormaliteit (bv uitermate laag verbruik) vertonen, evenals de alarmen van ISTA.
-
UB dient op zijn beurt onverwijld ISTA te verzoeken om deze meters terug in orde te stellen. Eigenaars die meters hebben uitgebouwd ( bv bij renovatie) dienen de kosten voor herplaatsing te dragen.
-
Warm water:
Het feit dat bij een aantal appartementen geen meting van het verbruik van warm water wordt gedaan, betekent dat de kosten van dit niet gemeten verbruik worden aangerekend aan de andere appartementen.
Zolang niet alle meters behoorlijk werken dient een oplossing gezocht.
De Raad is van oordeel dat voor de falende meters een forfait dient aangerekend.
UB wordt verzocht bij ISTA te informeren hoe zij dat forfait berekenen.
Indien ISTA geen berekening kan maken, dient de Raad de werkwijze vast te stellen.
Eens de wijze van berekening van het forfait gekend, dient er voor de jaren 2021 en 2022 een herrekening van het verbruik gemaakt. Deze herberekening zal voor elk jaar aan de eigenaars worden voorgelegd.
Voor het lopende jaar (2023) zal te gelegener tijd UB aan ISTA melden voor welke appartementen het forfait dient toegepast.
De Raad vraagt zich af hoe het kan dat ogenschijnlijk wel werkende meters een uitermate laag verbruik noteren. Kan dit veroorzaakt worden door een leeglopen van de batterij van de meter? UB dient hierover informatie in te winnen bij ISTA.
-
Meting van het koud water:
-
De huidige verdeling 20% warm water 7% garage en overige algemeen blijft behouden.
-
Plaatsing van meters voor het koud water:
-
Nu de kostprijs voor het plaatsen van meters voor koud water bij benadering is gekend (geschat € 500 per meter, exclusief mogelijk breekwerk) rijst de vraag naar een kosten-baten analyse. Wat is het profijt van de meter?
-
De Raad zal die analyse maken om vervolgens op een volgende vergadering voorstellen te formuleren.
-
De Raad vraagt of een verdeling van de kosten voor koud water (nu berekend per quotiteiten) niet kan berekend worden per appartement met dezelfde verdeelsleutel als voor de kosten van de syndicus (min de garagebox van één eigenaar, vermits die geen water verbruikt)? Vraag aan UB of dit mogelijk is.
-
-
Voorschotten opvraging 4de kwartaal:
De raad oordeelt dat er geen onderscheid moet gemaakt worden voor de dakappartementen.
Voor elk kwartaal zal een gelijk voorschot worden opgevraagd.
Deze wijziging moet voorgelegd worden aan de A.V.
UB dient dit te acteren als agendapunt voor de A.V. van mei 2024.
-
Lekken in de kelders en in de schachten:
Deze problemen slepen al een hele tijd aan en geraken blijkbaar niet opgelost.
De Raad stelt het nut van de lekopsporing in vraag. Elke interventie kost ongeveer € 500.
De lek in de (keuken)schacht in blok nr 21 B situeert zich blijkbaar op het niveau van het appartement B 1. Grondiger opsporing bleek niet mogelijk omdat in B 1 er geen toegang is tot de schacht. Vermits dit volgens het RIO verplicht is, dient de eigenaar van B 1 verzocht te worden de toegang te verschaffen, zodat een loodgieter ter plekke kan komen voor herstelling. UB wordt verzocht de eigenaar van B 1 hiervoor te instrueren.
De lek in de kelder van SKOON komt van een doorgeroeste buis in de (midden)schacht van blok I en situeert zich onder de winkel SKOON.
UB wordt verzocht een loodgieter te gelasten met de herstelling.
-
Onderlopen van sommige kelders:
Ook dit probleem is recidief.
ADRIAENSENS moet gevraagd worden de putjes en rioolbuizen grondig te reinigen.
Tevens dient een offerte gevraagd voor een onderhoud om de 4 maanden (3 x per jaar)
Evert THIRY zal per ingang een plan maken en dit ter beschikking van de reiniger aanbrengen.
-
Opvraging van de individuele afrekeningen:
De raad gelast Nancy en Hugo de individuele afrekeningen van het jaar 2021 op te vragen aan UB voor een nazicht en zo nodig een voorstel van verbetering.
De afrekeningen van 2022 zijn reeds overgemaakt en worden onderzocht.
-
Sorteren van afval (wat met de gft-bak?)
De Raad zal nazien en desgevallend navraag doen of de afhaling van gft vanaf 2024 wijzigt.
In functie daarvan zal beslist worden of er al dan niet groene afvalbakken dienen besteld en waar die zullen geplaatst worden.
-
Renovatie ingangen
Dit is geen actueel probleem.
Voorstellen mogen aan de raad worden medegedeeld.
-
Mededeling van verslag RvME aan de eigenaars
Er wordt aan herinnerd dat de RvME gehouden is om de zes maanden een verslag van zijn activiteiten aan de eigenaars mede te delen.
Om aan die verplichting te voldoen zal het verslag op de website van de VME worden gezet.
Evert engageerde zich daarvoor te zorgen.
-
Sleutelplan en offerte:
Er is een offerte voor het vervangen van de sloten.
Reden hiervoor is de vaststelling dat het thans gebruikt type niet meer gemaakt wordt.
Aangezien er momenteel nog voldoende reservesleutels voorradig zijn, oordeelt de raad dat er geen hoogdringendheid is.
Er zal bij een mankement van een slot nagegaan worden hoe dat kan worden opgelost.
-
Toekomst van de verwarmingsinstallatie:
Dirk STOFF hoofdtechnieker van JANSSENS (voorheen ABATI) wijst op de leeftijd van de installatie (ketels van 1987), waarvan de levensduur gewoonlijk 15 à 20 jaar is, en prijst ons gelukkig met de toen gekozen modellen, die beter stand houden.
Onze installatie werkt op gasolie (mazout). Herstellen van defecten mag nog, vervangen niet.
We zouden dus voor problemen komen te staan.
Bovendien zal vanaf 2027 ook gas worden verboden.
De raad beslist verder navraag te doen naar mogelijkheden, zoals bijvoorbeeld aansluiting op een warmtenet (AGFA-GEVAERT).
Kenneth OERLEMANS zou contacten hebben met iemand van AGFA-GEVAERT en wordt daarom verzocht navraag te doen.
Hoe dan ook zal een reserve voor de kosten van de ombouw moeten aangelegd.
Raming van STOFF is ong € 100.000 per stookkelder.
Er moet ook gedacht worden aan het benutten van zonne-energie.